编者按：

为进一步做好首批基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）试点工作，切实维护广大投资者合法权益，根据中国证监会统一部署，即日起7月底，我司整理推出了《走近公募REITs》栏目系列，欢迎大家关注阅读哦~

REITs的起源（1960年以前）

REITs具有现代REITs避免双重征税的特征是始于20世纪60年代，但REITs的理念最早是起源于19世纪末期的美国。19世纪末，美国东岸的一些富人想要集合资金投资商业地产，在当时的法律框架下，公司制的组织架构可以为股东提供有限责任保护，但是却不能持有投资性的商业地产；而另一种组织架构——普通合伙人制虽然可以持有投资性商业地产，但不能为股东获得有限责任保护，两种模式各有利弊。富人们不满于此，经过各种形式的探索，终于确立了既可以持有投资性地产，又能够获得有限责任保护的形式——MBT（Massachusetts Business Trust）。

MBT的优势使其很快在美国其他主要城市流行起来，后来也被应用于投资股票（促进了共同基金的发展）。1913年，美国宪法第16条修正案生效，开始征收个人所得税和公司所得税，信托基金（包括REITs）予以被豁免。但由于美国最高法院在1935年一次判决（Morrissey v. Commissioner）导致REITs不再能够获得免税。此后20多年，REITs一直处于被双重征税的境地：REITs本身需要缴纳公司所得税，投资者获得收入还要再缴纳个人所得税。直到1960年REITs征税豁免修订案正式生效，才开启了现代意义下具有免税特征的REITs时代。

REITs的发展（1960年后）

 在20世纪70年代，美国商业地产行业新兴起来，基建贷款市场需求快速上涨，抵押型REITs（mREITs）大量产生。然而随着mREITs的增加，市场竞争加剧，贷款标准下降，导致基本面变差，产生泡沫，最后破裂，市场暴跌。

1986年里根总统的第二次税改法案允许了REITs进行内部管理，为REITs的主动管理创造了条件，主流REITs开始从抵押型转向为权益型。此后，美国REITs规模逐步扩大，成为目前世界上最成熟的REITs市场。根据NAREIT数据，截止2021年1月，美国共有221只REITs，总市值达到了1.25万亿美元，其中权益型REITs市值为1.17万亿美元。在纽交所上市的REITs有185只，总市值达1.08万亿美元。

REITs在中国的发展情况

       2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动；

       2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品；

       2020年月30日，公募REITs正式在基础设施领域启动试点工作；

       直到2020年8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着国内公募REITs正式落地。

       2021年5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复，迎来了中国公募REITs市场元年。

中国公募REITs市场的未来

随着经济发展、人口聚集、城市化进程的进一步加快，中国未来将产生更大的超级城市群，在此基础上，公募REITs作为一种金融工具，是实现不动产证券化、盘活社会闲置资源的重要手段。

根据国外REITs发展现状以及我国战略性发展要求，未来公募REITs的应用会更多领域化，比如在城市更新，物流地产等多个领域中都具有很大的可操作性。随着国内证券市场架构的不断完善，公募REITs市场体系也会日趋健全，在满足为广大投资者提供一个全新的优质投资渠道同时也降低了投资门槛和风险机率的要求。

中国公募REITs市场具有成长性，未来发展空间巨大，存在很大的投资机会，有利于丰富证券市场产品，促进国内证券市场多元化发展。

文章内容来源：东方财富网、中国证券业协会“投资者之家”互联网投教基地微信公众号

基金有风险，投资需谨慎

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