编者按：

        为进一步做好首批基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）试点工作，切实维护广大投资者合法权益，根据中国证监会统一部署，即日起7月底，我司整理推出了《走近公募REITs》栏目系列，欢迎大家关注阅读哦~

        参与基础设施公募REITs投资，收益是投资者普遍关注的问题。为引导投资者全面了解公募REITs产品，理性参与投资，今天，我们一起了解公募REITs的投资收益。

基础设施公募REITs的收益分配是怎么规定的？

        根据规定，基础设施公募REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。这一点，与普通封闭式基金“封闭式基金年度收益分配比例不得低于基金年度可供分配利润的90%”的规定略有差异。可供分配金额是在税息折旧及摊销前利润（EBITDA）基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后进行合理调整的金额，考虑到基础设施项目的资产属性，该指标较可供分配利润更能体现资产运营的净现金流水平。与普通封闭式基金相同的是，公募REITs的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。

不同类型公募REITs的预期投资收益是否存在差异？

        投资者参与公募REITs投资，其收益主要来源于公募REITs的底层资产经营收益和资产增值收益，此外还包括因二级市场价格变化带来的价差收益。

        根据底层资产类型的不同，公募REITs可分为产权类和经营权类，其收益来源不同。其中，产权类（例如仓储物流、产业园区等）公募REITs依靠出租资产获得的租金和资产增值潜力带来的产品价值的长期增长获得收益；经营权类（例如高速公路、市政设施等）公募REITs主要依靠与政府签署的特许经营协议进行收费获得收益，例如，收取车辆过路费、污水处理费等。

        从首批试点项目的公开募集信息来看，产权类公募REITs预测的首年分派率均不超过5%，较经营权类REITs的现金分派率低，但底层资产的增值潜力有望驱动产品价值的长期增长；经营权类公募REITs资产在存续期内逐年摊销，随着剩余经营年限不断缩短，价值逐年递减直至归为零。

如何看待公募REITs的预计净现金流分派率和投资回报？

        根据规定，公募REITs试点项目需符合预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%的条件。这里提到的预计净现金流分派率是指参与初始认购的投资者持有基金份额的预测分派率。对参与二级市场投资公募REITs的投资者而言，由于其买入成本和初始认购价格可能不同，其持有公募REITs的分派率也会和参与初始认购的投资者不同，买入成本越高，分派率越低，反之亦然。

        需要注意的是，产权类和经营权类公募REITs的收益衡量标准存在较大差异。据市场分析，产权类公募REITs资产的权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，对应的REITs基金收益率通过净现金流分派率来衡量即可。但是，基于产权类和经营权类公募REITs的差异，投资者不能简单将两类不同资产的分配率直接比较。即使是同为经营权类资产，期限不同，分派率也存在较大差异。但是，投资者可以将公募REITs每年的可供分配金额转换为“投资内部收益率”（IRR），该指标在不同类资产之间具有可比性。

        此外，招募说明书、发售公告等法律文件披露的预计可供分配金额、净现金流分派率等，是专业的第三方机构在充分的尽职调查后，采用合理的方法和技术路径形成的预测，但由于市场中众多不确定因素，上述预测值并非基金管理人或原始权益人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。基于此，投资者应当自主判断基金投资价值，自行承担投资风险，避免因参与公募REITs投资遭受难以承受的损失。

如何看待公募REITs的“基金净值”？

        基金净值是传统公募基金价值判断的重要指标。提示投资者，在投资时应关注公募REITs和传统公募基金的基金净值存在的以下区别：

        第一，公募REITs实质的投资标的为基础设施项目，收益来源为基础设施项目的经营收益和资产的潜在增值收益。

        由于基础设施项目的经营情况和资产价值变化数据无法每日统计，因此，公募REITs通常情况下仅会在半年报和年报中披露基金净值。

        第二，首批公募REITs项目的招募说明书均明确约定REITs资产的后续计量采用成本法，基于此，基金净值无法体现公募REITs底层资产价值的变化。

        长期来看，基金净值由于折旧和摊销逐年下降，若同期底层资产价值增长，则基金净值无法真实的反应产品的内在价值。

        第三，公募REITs采用封闭式运作，运作期内不会开放申购与赎回，因此，基金净值对投资者的参考意义不显著。投资者更应关注基础设施资产估值和公募REITs市场价格的变化，并结合公募REITs的公开披露信息等进行价值判断。

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